Обавеза пореза на непокретности настаје даном када порески обвезник стекне или почне да користи непокретност, зависно од тога који од услова буде прије испуњен.
Порески обвезник пореза на непокретности је власник непокретности, а уколико се власник непокретности не може одредити или пронаћи, порески обвезник у смислу овог закона је лице које по било ком основу користи непокретност.
У складу са чланом 16. став 1. Закона о порезу на непокретности („Службени гласник Републике Српске“ број 91/15), против утврђене пореске обавезе из пореског рачуна порески обвезник има право приговора у року од петнаест дана од дана предаје пореског рачуна пореском обвезнику.
Порески обвезници који су власници непокретности, а које су према члану 9. Закона о порезу на непокретности ослобођене плаћања пореза на непокретности, обавезни су уз Пријаву за упис у фискални регистар непокретности – Образац ПФРН, поднијети и Захтјев за ослобађање плаћања пореза – Образац ЗОПН како би остварили право на ослобађање плаћања непокретности.
Порез на непокретности плаћа се у два дијела: први, најкасније до 30. јуна и други, најкасније до 30. септембра у пореској години, с тим да уплата првог дијела не може бити мања од 50% укупног износа пореске обавезе утврђене пореским рачуном.
Стицањем или почетком коришћења непокретности која није уписана у фискални регистар непокретности порески обвезник дужан је да у року од 30 дана надлежној подручној јединици Пореске управе поднесе Пријаву за упис у фискални регистар непокретности према локацији непокретности.
Порески обвезник који у току пореске године изврши пренос власништва над непокретности за коју је издат порески рачун за дату пореску годину, обавезан је да измири доспјели дио пореске обавезе за период од почетка године до дана преноса власништва над непокретности.
Порески обвезник који у току пореске године изврши пренос власништва над непокретности на другог пореског обвезника, дужан је да поднесе Пријаву за промјену власника/одјаву непокретности (ПВОН), у року од 30 дана од дана настанка преноса права над том непокретности.
На износ пореске обавезе која није плаћена у прописаном року, порески обвезнк је дужан да плати камату која се обрачунава по стопи од 0,03% дневно, као и новчану казну у износу од 20% од утврђене обавезе, како је прописано чланом 51. и чланом 96. Закона о пореском поступку Републике Српск(„Сл. гласник РС“, бр. 102/2011, 108/2011, 67/2013, 31/2014 и 44/2016). Поступак принудне наплате пореских обавеза, Пореска управа покреће по службеној дужности истеком рока за плаћање пријављених пореских обавеза или истеком рока за плаћање из извршног рјешења о утврђивању пореских обавеза.
Чланом 94. и 95. Законa о пореском поступку Републике Српске, прописано је да ће се за прекрашај казнити порески обвезник физичко лице новчаном казном од 500 до 1.500 КМ, те од 1000 КМ до 3000 КМ порески обвезник правно лице и новчаном казном од 500 до 1500 КМ одговорно лице у правном лицу. У случају да порески обвезник не поднесе пријаву за регистрацију непокретности, Пореска управа по службеној дужности региструје непокретност.
Чланом 10. став 1) Закона о порезу на непокретности, је прописано да порески обвезник има право на умањење пореске основице утврђене у складу са овим законом за 50 м2 за обвезника и по 10 м2 за сваког члана његовог домаћинства, од процијењене вриједности непокретности у којој станује. Наведено право се остварује подношењем Захтјева за умањење пореске основице – образац ЗУПО.
Порески обвезник има право на умањење пореске основице утврђене у складу са Законом о порезу не непокретности, за вриједност до 50 м2 за обвезника и по 10 м2 за сваког члана његовог домаћинства од процијењене вриједности непокретности која је њихово пребивалиште. Право на умањење пореске основице може остварити само власник непокретности и исто се односи само на једну непокретност у којој порески обвезник или чланови његовог домаћинства имају пребивалиште.
Власник непокретности који не станује у непокретности, односно нема мјесто пребивалишта у тој непокретности, у том случају не може остварити право на умањење пореске основице за ту непокретност, јер се умањење односи само на једну непокретност у којој порески обвезник или чланови његовог домаћинства имају пребивалиште.
С обзиром да се право на умањење пореске основице остварује подношењем писменог Захтјева за умањење пореске основице (ЗУПО), промјена података наведених у Захтјеву се врши подношењем измијењеног захтјева Пореској управи. Измијењени ЗУПО се може поднијети и у прилогу приговора којим се побија порески рачун за текућу пореску годину, и то у року од 15 дана од дана достављања пореског рачуна пореском обвезнику.
Порески рачун за порез на непокретности доставља се на адресу пореског обвезника која је регистрована код надлежног министарства унутрашњих послова у Босни и Херцеговини.
Уколико порески обвезник није регистрован код надлежног министарства унутрашњих послова Босне и Херцеговине, у том случају порески рачун се доставља на адресу која је наведена у Пријави за упис у фискални регистар непокретности (Образац ПФРН).
У случају сувласништва и заједничког власништва на непокретности, сваки сувласник и сваки заједничар је порески обвезник, сразмјерно власничком удјелу.
Сувласници непокретности подносе појединачно Пријаву за упис у фискални регистар непокретности над којом имају сувласничко право.
Сувласник непокретности који је истовремено корисник цијеле непокретности или њеног већег дијела подноси јединствену Пријаву за упис у фискални регистар непокретности, ако остали сувласници нису познати или су недоступни.
Чланови истог домаћинства који су сувласници непокретности могу споразумно поднијети јединствену Пријаву за упис у фискални регистар непокретности, одређујући између себе лице коме ће Пореска управа достављати порески рачун. Сувласници своју сагласност и сувласнички удио уписују у посебном дијелу Пријаве за упис у фискални регистар непокретности.
Заједничари на непокретности споразумно подносе јединствену Пријаву за упис у фискални регистар непокретности. Заједничари своју сагласност дају потписом на Пријаву за упис у фискални регистар непокретности или прилагањем писане сагласности овјерене од надлежног органа уз Пријаву за упис у фискални регистар непокретности.
Упис непокретности у Фискални регистар непокретности врши се према стварном стању на терену, те и непокретности (грађевински објекти) за које није издато одобрење за грађење, односно одобрење за употребу подлијежу опорезивању и исте се пријављују у Фискални регистар непокретности.
Непокретност у изградњи подлијеже плаћању пореза према проценту изграђености на дан процјене вриједности. Проценат изграђености непокретности пријављује се у Пријави за упис у фискални регистар непокретности (Образац ПФРН), како слиједи:
Пореску основицу за обрачун пореза на непокретности представља процијењена тржишна вриједност непокретности која је одређена у складу са Законом о порезу на непокретности.
За сваку пореску годину процијењена тржишна вриједност непокретности која представља основицу за обрачун пореза је њена вриједност на дан 31. децембар претходне године.
Скупштине општина и градова дужне су да, најкасније до 31. јануара текуће године, доставе Пореској управи у писаној форми одлуку о висини вриједности непокретности по зонама на својој територији за сљедеће непокретности:
1) земљиште (грађевинско, пољопривредно, шумско, индустријско и остало) и
2) грађевинске објекте (стан, кућа, пословни, индустријски и остали објекти).
Пореска управа утврђује пореску основицу на основу вриједности по зонама које одлуком утврђују скупштине општина и градова и карактеристика непокретности наведених у пријави за упис у Фискални регистар непокретности.
С тим у вези, за сваку карактеристику непокретности Пореска управа одређује вриједност коефицијента којим се врши корекција тржишне вриједности непокретности које одлуком утврђују скупштине општина и градова.
Вриједност коефицијента којим се врши корекција тржишне вриједности непокретности Пореска управа објављује на званичној интернет страници Пореске управе.
Изузетно, уколико општине и градови не доставе одлуку о висини вриједности непокретности по зонама на својој територији у прописаном року, обрачун пореза на непокретности за текућу годину врши се примјеном посљедње достављене одлуке, а уколико не постоји ниједна одлука о висини вриједности непокретности по зонама, Пореска управа неће издати порески рачун.
Порески обвезник има право на умањење пореске основице утврђене у складу са Законом о порезу не непокретности, за вриједност до 50 м2 за обвезника и по 10 м2 за сваког члана његовог домаћинства од процијењене вриједности непокретности која је њихово пребивалиште.
Право на умањење пореске основице може остварити само власник непокретности и исто се односи само на једну непокретност у којој порески обвезник или чланови његовог домаћинства имају пребивалиште.
Међутим, уколико власник непокретности не станује у непокретности (нема мјесто пребивалишта у тој непокретности), у том случају не може се остваривати право на умањење пореске основице ни по основу власништва (50 м2 за пореског обвезника – власника непокретности), нити право на умањење по основу чланова његовог домаћинства (10 м2 за сваког члана његовог домаћинства) без обзира што у тој непокретности станују чланови домаћинства власника непокретности.
Пореска управа Републике Српске, у складу са чланом 24. став 5. Закона о пореском поступку Републике Српске („Службени гласник Републике Српске“ број: 78/20 и 37/22), омогућила је достављање пореских рачуна за порез на непокретности на имејл адресу пореског обвезника.
Да би Пореска управа Републике Српске извршила доставу пореског рачуна за порез на непокретност на имејл aдресу пореског обвезника, потребно је Пореској управи поднијети Сагласност за достављање пореских рачуна за порез на непокретности на имејл адресу пореског обвезника, који се непосредно или путем поште предаје надлежној подручној једници Пореске управе Републике Српске према мјесту гдје се непокретност налази.
Сагласност / Опозив сагласности за достављање пореских рачуна за порез на непокретности на имејл адресу пореског обвезника може преузети на интернет страници Пореске управе Републике Српске, секција: Непокретности.
Упутство за остваривање права на доставу пореских рачуна за порез на непокретности на имејл адресу пореског обвезника може се преузети на интернет страници Пореске управе Републике Српске.
Промјена намјене непокретности, као и других података о непокретностима које су пријављене у Фискални регистар непокретности (нпр. повећање површине непокретности и сл.) Пореској управи се пријављује путем Пријаве за упис у фискални регистар непокретности (Образац ПФРН) – у којем је, у одјељку: „Подаци о типу пријаве“, потребно означити поље: „Измијењени“.
Пријавa за упис у фискални регистар непокретности (Образац ПФРН), Захтјевa за умањење пореске основице (Образац ЗУПО), Захтјев за ослобађање од плаћања пореза на непокретности (Образац ЗОПН) и Пријав за промјену власника / одјаву непокретности (Образац ПВОН) Пореској управи се не могу подносити електронским путем.
Наведени обрасци се надлежним подручним јединицама Пореске управе према мјесту гдје се непокретност налази достављају непосредно (лично) или путем поште.
Да, приликом подношења Пријаве за упис у фискални регистар непокретности (Образац ПФРН) порески обвезник доставља извод из јавних евиденција о непокретностима које издаје Републичка управа за геодетске и имовинско – правне послове Републике Српске или други материјални докази којима се доказује стицање права власништва над непокретности.
Од плаћања пореза на непокретности ослобођене су сљедеће непокретности:
Међутим, наведене непокретности нису ослобођене од пореза на непокретности уколико се користе за стицање економске користи, осим непокретности које порески обвезник гради, односно сагради, а које су у пословним књигама пореског обвезника евидентиране, у складу са прописима којима се уређује рачуноводство и ревизија, као средства која су искључиво намијењена даљој продаји, као и обрађено пољопривредно земљиште и непокретности које служе за властиту пољопривредну производњу.
Ако непокретност има више намјена, пореска ослобађања се могу користити сразмјерно површини која се користи за сврхе за које се може одобрити ослобађање.
Право на ослобађање остварује се подношењем Захтјева за ослобађање од плаћања пореза и примјену ниже пореске стопе (Образац ЗОПН).
У случају настанка материјалне штете на непокретностима као посљедице природне катастрофе или елементарне непогоде на територији општине, односно града, као и у случају обављања дефицитарне производно-занатске дјелатности, обвезници могу бити ослобођени плаћања обавезе за тај порески период, о чему посебну одлуку доноси скупштина општине, односно града.
Право на ослобађање плаћања пореза на непокретности стиче се подношењем захтјева за ослобађање плаћања пореза уз подношење пријаве за упис у Фискални регистар непокретности.
Власник или корисник непокретности може да тражи од Пореске управе да процијени нову вриједност непокретности када непокретност претрпи штету која утиче на тржишну вриједност те непокретности.
Промјена података о непокретностима које су пријављене у Фискални регистар непокретности Пореској управи се пријављује путем Пријаве за упис у фискални регистар непокретности (Образац ПФРН) – у којем је, у одјељку: „Подаци о типу пријаве“, потребно означити поље: „Измијењени“.
Упис промјене података у Фискални регистар непокретности, након 1. јануара године за коју се утврђује порез на непокретности, не утиче на утврђивање пореза на непокретности за ту годину, осим у случајевима утврђеним одредбама Закона о порезу на непокретности.
Власник или корисник непокретности дужан је да Пореској управи пријави промјене које утичу на повећање вриједности непокретности које настану у току пореске године, а најкасније до краја пореске године.
Промјена података о непокретностима које су пријављене у Фискални регистар непокретности Пореској управи се пријављује путем Пријаве за упис у фискални регистар непокретности (Образац ПФРН) – у којем је, у одјељку: „Подаци о типу пријаве“, потребно означити поље: „Измијењени“.
Порески рачун за порез на непокретности стиче својство извршне исправе:
Након наступања извршности пореског рачуна за порез на непокретности, Пореска управа Републике Српске може, у складу са одредбама закона којим се уређује порески поступак, принудно наплатити утврђену, а неплаћену обавезу из тог пореског рачуна.
С обзиром да је порески рачун за порез на непокретности извршна исправа, Пореска управа Републике Српске, пореским обвезницима који нису измирили порез на непокретности, не доставља опомену за плаћање пореза, већ покреће поступак принудне наплате утврђеног пореза.
С обзиром да се подаци о утврђеном и плаћеном порезу сматрају пореском тајном, податке о стању обавеза пореза на непокретности порески обвезник може провјерити лично у свим подручним јединицама Пореске управе Републике Српске.
Поред тога, свако физичко лице може и путем интернета, коришћењем електронских услуга Пореске управе Републике Српске, провјерити податке о утврђеном и плаћеном порезу на непокретности (увид у податке из Јединствене картице пореског обвезника – ЈКПО).
Да би порески обвезник користио електронске услуге Пореске управе Републике Српске, односно добио приступне податке (корисничко име и лозинка), потребно је да попуни и Пореској управи достави Захтјев за актвирање електронских услуга (Образац З-ЕУ).
Напомињемо да се приликом плаћања пореских обавеза, што укључује и порез на непокретности, сходно одредбама члана 56. Закона о пореском поступку Републике Српске, прво измирује обавеза која је најраније доспјела за плаћање.
Порески обвезник који у току пореске године изврши пренос власништва над непокретности на другог пореског обвезника обавезан је да измири све доспјеле пореске обавезе за ту непокретност до дана преноса власништва над непокретности. Испуњеност наведеног услова (измиреност пореских обавеза) провјерава нотар приликом сачињавања нотарске исправе која представља правни основ за упис преноса права на непокретности, о чему је дужан да упозори пореског обвезника и о томе сачињава забиљешку у нотарској исправи. Податке о стању пореских обавеза по основу пореза на непокретности нотар провјерава увидом у увјерење Пореске управе о стању пореских обавеза које је порески обвезник дужан да достави нотару у поступку сачињавања нотарске исправе .
Пореска управа Републике Српске, на захтјев пореског обвезника, издаје увјерења о стању обавеза пореза на непокретности у сврху преноса права власништва над непокретности, као и у друге сврхе.
Захтјев за издавање увјерења о стању обавеза пореза на непокретности може се поднијети непосредно надлежној подручној јединици Пореске управе Републике Српске према мјесту гдје се непокретност налази, путем поште или у електронском облику.
Што се тиче електронског захтјева за издавање увјерења, исти се подноси путем електронске услуге: е- сандуче.
Регистрација за коришћење електронских услуга Пореске управе Републике Српске врши се подношењем Захтјева за активирање електронских услуга (образац З – ЕУ).
Активирање отпремног електронског сандучета којим се омогућава електронско подношење захтјева Пореској управи Републике Српске, врши се подношењем наведеног Захтјева за активирање електронских услуга (Образац З-ЕУ), чиме корисник услуга стиче право на коришћење електронског сандучета (отпрема електронских докумената) – достављање поднесака у електронском облику потписаних електронским потписом.
Образац З-ЕУ се Пореској управи подноси непосредно или путем поште.
Захтјев за издавање увјерења о стању обавеза пореза на непокретности Пореској управи се не може поднијети путем електронске поште (e.mail).
Пореска управа Републике Српске креирала је образац захтјева за издавање увјерења о стању обавеза пореза на непокретности. Образац захтјева може се преузети на интернет страници Пореске управа Републике Српске, секција: Непокретности – Обрасци, упутства и примјери.
Увјерење о стању обавеза пореза на непокретности ослобођено je од обавезе плаћања административне таксе.
Уколико се утврди да је порески обвезник прометовао непокретност која није пријављена у Фискални регистар непокретности или за коју нису измирене обавезе по основу пореза на непокретности до дана преноса власништва над непокретности, Пореска управа, у складу са законом којим je у Републици Српској уређен прекршајни поступак, против пореског обвезника покреће прекршајни поступак.
Новчаном казном од 5.000 КМ до 15.000 КМ казниће се за прекршај порески обвезник правно лице које у току пореске године изврши пренос власништва над непокретности на другог пореског обвезника, а не измири све доспјеле пореске обавезе за ту непокретност до дана преноса власништва над непокретности.
Новчаном казном од 1.500 КМ до 4.500 КМ за наведени прекршај казниће се и одговорно лице у правном лицу.
Новчаном казном од 1.000 КМ до 3.000 КМ казниће се за прекршај порески обвезник физичко лице које у току пореске године изврши пренос власништва над непокретности на другог пореског обвезника, а не измири све доспјеле пореске обавезе за ту непокретност до дана преноса власништва над непокретности.
Новчаном казном од 3.000 КМ до 9.000 КМ казниће се за прекршај нотар уколико приликом сачињавања нотарске исправе која представља правни основ за упис преноса права на непокретности не провјери испуњеност услова из члана 15. став 3. Закона о порезу на непокретности (измиреност пореских обавеза) и о томе не сачини забиљешку у нотарској исправи.
Порески рачуни за порез на непокретности не издају се власницима непокретности који нису живи.
Да, уколико порески обвезник пореза на непокретности није пријавио непокретност у Фискални регистар непокретности, Пореска управа, у складу са чланом 36. Закона о пореском поступку Републике Српске („Службени гласник Републике Српске“, бр. 78/20 и 37/22), пријављује непокретност у Фискални регистар непокретности по службеној дужности, те пореском обвезнику издаје порески рачун за порез на непокретности.
У складу са чланом 16. став 1. Закона о порезу на непокретности („Службени гласник Републике Српске“ број 91/15), против утврђене пореске обавезе из пореског рачуна порески обвезник има право приговора у року од петнаест дана од дана предаје пореског рачуна пореском обвезнику.
У складу са чланом 5. став 4. Закона о порезу на непокретности, статус пореског обвезника пореза на непокретности не може бити основ за стицање права власништва над непокретности.
У Републици Српској, почевши од 1. јануара 2012. године, промет непокретности не подлијеже опорезивању порезом на промет непокретности.